7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。
據報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例爲28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。
事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨着房價上漲，部分開發商趁機推高公攤比例。
住房公攤面積的存在是否合理？這裏面開發商又有哪些貓膩？中新網記者對此進行了調查採訪。
公攤面積是什麼？
買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及爲整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
這意味着，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。
房本上寫着房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。
公攤佔比不斷攀升，甚至超過使用面積
誰都不希望房子的公攤面積太大，這裏就涉及到公攤係數的概念。
舉個例子，打開房本，上面寫着“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33（即33%）。
旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴記者，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來，隨着房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。
貓膩一：做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬
一位不願具名的業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裏面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。
也就是說，測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最爲清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。爲何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢？
“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平說。
他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
舉個例子：
易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。
以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二：重複公攤、重複收錢
消防應急場所變停車位，又可多賺千萬
到底哪些屬於公攤面積？其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。
你爲公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。
他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
樓建波建議，在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
